Ринок землі насувається на Україну семимильними кроками. Влада дає зрозуміти, що не збирається звертати з наміченого шляху і мораторій незабаром буде скасовано. 42 з 60-ти мільйонів гектарів всієї території України – це сільськогосподарська земля. Ми говоримо про 70% території України. 40 з 42-х мільйонів гектарів знаходяться під мораторієм – коли землю не можна ні купувати, ні продавати, ні вносити в заставу в банк, ні вносити у статутний капітал підприємства.
Чому ж був введений мораторій?
У Радянському Союзі вся земля була державна. Всередині 90-х років частину всіх сільськогосподарських земель розпаювали – роздали працівникам колгоспів та соціальної сфери на селі. Такої розпайованої (або приватної) землі в нас біля 28 млн га. В цілому ж в приватній власності в нас знаходиться 31 млн га. 10,4 мільйони гектарів залишилися в державній власності. До 2001 року не було мораторію. А потім у 2001-му році прийняли Земельний кодекс і в перехідних положеннях написали, що тимчасово заборонена купівля-продаж сільськогосподарської землі. На той момент було побоювання, оскільки не було досвіду існування ринку. Тому тогочасні політики вирішили запровадити мораторій, щоб ніби то уникнути негативних ефектів на нерозвиненому ринку. Такі тимчасові заборони мають сенс, але мораторій триває уже 18 років, його продовжували десять разів. Були лозунги «Не дамо продати рідну землю», питання стало дуже політичним.
За 12 років майже усі прийшли до думки, що ринок сільськогосподарської землі має бути відкритим. Залишається лише питання, яким саме має бути цей ринок. Мораторій є свого роду «субсидія» агровиробникам. Оскільки мораторій занижує вартість землі, вони орендують її за ціною, нижчою за реальну вартість . Це досить гарна допомога для них. Виробникам не дуже подобається скасування мораторію, бо зростання орендної плати буде відбуватися швидше. Це вигідно, насамперед, неефективним виробникам, які живуть за рахунок цієї земельної «субсидії». Ефективні виробники бачать у скасуванні мораторію більше позитивних моментів для себе, оскільки для того, щоб робити інвестиції, треба бути впевненим, що цю землю не заберуть. На орендованій землі такі капіталовкладення майже не робляться.
Чому мораторій - це погано? По-перше, власники паїв – у нас їх сім мільйонів – позбавлені права розпоряджатися своїм майном. Уявіть, що ви володієте квартирою, але не можете її продати. Те саме з землею. Це порушення конституційних прав. І це було підтверджено минулого року Європейським судом з прав людини. Мораторій на продаж землі – це порушення прав людини.
Дуже негативна річ – як наслідок мораторію – це деградування землі, тому що сільськогосподарські виробники найчастіше не мають своєї землі і працюють на орендованій. Свою землю переважно мають тільки маленькі фермери. А працюючи на орендованій землі (по аналогії із орендованою квартирою), зазвичай виробники роблять короткострокові вкладення, не турбуються про родючість грунтів. І що ми маємо в результаті? Люди не вкладають в землю, родючість грунтів падає. Виробники в основному вкладаються в однолітні культури (соняшник, пшеницю, ріпак), які дають швидкий результат. Інвестиції у довгострокові проекти (тваринництво, сади, ягідники) – доволі ризикована справа в такому випадку. І ми отримуємо сільськогосподарське виробництво з невеликою доданою вартістю. За цими показниками ми відстаємо на 30 відсотків від Росії, на 40 відсотків – від Польщі, втричі – від США, в п’ять разів – від Франції.
З іншого боку, візьмемо розвиток громад. Зазвичай земля є основним ресурсом надходження коштів до місцевих бюджетів. Доходи місцевих бюджетів складаються з земельного податку, частини податку на доходи фізичних осіб (від оренди паїв) і єдиного податку четвертої групи оподаткування. Всі ці три податки залежать від ціни на землю. І, відповідно, якщо вона нижча через мораторій, то і доходи менші. А через те, що є мораторій, орендна плата занижена, оскільки немає альтернатив. Вартість паїв складає приблизно $60 за гектар у 2018 році, у той час додана вартість, що генерується з цього гектару, близько $500. З іншого боку, через мораторій в нас є така штучна річ як нормативна грошова оцінка, яка є базою оподаткування для земельного і єдиного податків і немає нічого спільного із ринковою вартістю і нижча за ринкову вартість. Тобто, через мораторій місцеві бюджети недоотримують кошти і немає ресурсів на додатковий розвиток.
Чи не повезуть український чорнозем вагонами до інших країн?
Навіть з мораторієм нічого не заважає іноземному бізнесу орендувати землю. Як у ситуації з агрохолдингом «Мрія», який розпоряджається приблизно тридцятьма тисячами гектарів, і корпоративні права на який були куплені Саудівською Аравією та фактично орендарем великого шмату землі є Саудівська Аравія. Дуже багато орендують європейці, вони вже тут і користуються землею. Міжнародний досвід свідчить, що ці побоювання є дуже перебільшеними. З іншого боку відсутність іноземного попиту – це зменшення загального попиту, до того ж це інвестиції, за які ми боремося з одного боку, а з іншого кажемо що нам вони не потрібні. Також це нові технологій і в першу чергу сучасні знання, чого так не вистачає у нас.
Як утворюватимуться ціни на ринку землі?
Ринок сам утворює ціни, державного регулювання не потрібно. Загалом це дуже цікава річ, оскільки ціна на ринку землі, з одного боку, визначається попитом, і пропозицією, а з іншого боку, це похідна від прибутковості веденні бізнесу. Поле в певному районі, де розташоване прибуткове підприємство, буде коштувати більше, ніж поле, де підприємство неприбуткове.
За умови відкритого ринку землі, що може з нею зробити власник?
Якщо у вас є пай чи земельна ділянка, ви можете її продовжувати надавати в оренду, продати, якщо вона вам не потрібна, або взяти кредит в банку і створити своє виробництво на цій землі. До цього було півтори можливості: віддати в оренду або щось робити самостійно без можливості отримання кредиту під заставу. Тут відкриваються ще півтори можливості: продаж і можливість кредитування під заставу.
Чи відбудуться якісь зміни для орендарів?
Основним аргументом бізнесу зараз, який голосує проти, полягає в тому, що це зламає їм бізнес-модель. Але ні.
По-перше, договори оренди не припиняють своєї дії при зміні власника паїв. Якщо договір було укладено на 10 років – він працюватиме 10 років незалежно від того, чи зміниться власник землі. По-друге, орендарі мають переважне право викупу землі. Якщо власник землі захоче продати, то від зобов’язаний у першу чергу запропонувати купити орендарю, а вже потім виходити на ринок.
Який можна зробити висновок?
Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення однозначно має бути скасований. Це вже питання не тільки економічне та політичне, а й чисто еволюційного розвитку нашої держави. Без відкритого ринку землі в Україні практично неможливий ефективний розвиток фермерства та місцевих громад в Україні, а без розвитку села неможливе стабільне функціонування економіки країни, оскільки розвинені громади, розвинене село є фундаментом потужної економіки європейської держави.
Підписуйтесь на наш Telegram канал Enigma