Enigma Enigma

Andrian

2020-05-26 19:14:49 eye-2 2546   — comment 1

Як працюватиме ринок землі в Україні

Для початку важливо окреслити масштаб проблеми. 42 з 60-ти мільйонів гектарів всієї території України – це сільськогосподарська земля. Ми говоримо про 70% території України. 40 з 42-х мільйонів гектарів знаходяться під мораторієм – коли землю не можна ні купувати, ні продавати, ні вносити в заставу в банк, ні вносити у статутний капітал підприємства. Це 66% території України – тобто ми говоримо про масштабну економічну проблему України.

У Радянському Союзі вся земля була державна. Всередині 90-х років частину всіх сільськогосподарських земель розпаювали – роздали працівникам  колгоспів та соціальної сфери на селі. Такої розпайованої (або приватної) землі в нас біля 28 млн га. В цілому ж в приватній власності в нас знаходиться 31 млн га. 10,4 мільйони гектарів залишилися в державній власності. 

 

До  2001 року не було мораторію. А потім у 2001-му році прийняли Земельний кодекс і в перехідних положеннях написали, що тимчасово заборонена купівля-продаж сільськогосподарської землі. На той момент було побоювання, оскільки не було досвіду існування ринку. Тому тогочасні політики вирішили запровадити мораторій, щоб ніби то уникнути негативних ефектів на нерозвиненому ринку.

 

Зрештою чинний президент Володимир Зеленський заявив, що наступного року запускаємо ринок землі.

По-перше, власники паїв – у нас їх сім мільйонів – позбавлені права розпоряджатися своїм майном. Уявіть, що ви володієте квартирою, але не можете її продати. Те саме з землею. Це порушення конституційних прав. І це було підтверджено минулого року Європейським судом з прав людини. Мораторій на продаж землі – це порушення прав людини. Один мільйон з цих людей уже померли і так і не скористалися своїм конституційним правом. Тобто, це питання стосується не тільки 66-ти відсотків території України, а й 16-ти відсотків населення України. 

 

 Дуже негативна річ – як наслідок мораторію – це деградування землі, тому що сільськогосподарські виробники найчастіше не мають своєї землі і працюють на орендованій. Свою землю переважно мають тільки маленькі фермери. А працюючи на орендованій землі (по аналогії із орендованою квартирою), зазвичай виробники роблять короткострокові вкладення, не турбуються про родючість грунтів. І що ми маємо в результаті? Люди не вкладають в землю, родючість грунтів падає. Виробники в основному вкладаються в однолітні культури (соняшник, пшеницю, ріпак), які дають швидкий результат. Інвестиції у довгострокові проекти (тваринництво, сади, ягідники) – доволі ризикована справа в такому випадку. І ми отримуємо сільськогосподарське виробництво з невеликою доданою вартістю. За цими показниками ми відстаємо на 30 відсотків від Росії, на 40 відсотків – від Польщі, втричі – від США, в п’ять разів – від Франції. 

 

З іншого боку, візьмемо розвиток громад. Зазвичай земля є основним ресурсом надходження коштів до місцевих бюджетів. Доходи місцевих бюджетів складаються з земельного податку, частини податку на доходи фізичних осіб (від оренди паїв) і єдиного податку четвертої групи оподаткування. Всі ці три податки залежать від ціни на землю. І, відповідно, якщо вона нижча через мораторій, то і доходи менші. А через те, що є мораторій, орендна плата занижена, оскільки немає альтернатив. Вартість паїв складає приблизно $60 за гектар у 2018 році, у той час додана вартість, що генерується з цього гектару, близько $500.  З іншого боку, через мораторій в нас є така штучна річ як нормативна грошова оцінка, яка є базою оподаткування для земельного і єдиного податків і немає нічого спільного із ринковою вартістю і нижча за ринкову вартість. Тобто, через мораторій місцеві бюджети недоотримують кошти і немає ресурсів на додатковий розвиток.

Навіть з мораторієм нічого не заважає іноземному бізнесу орендувати землю. Як у ситуації з агрохолдингом «Мрія», який розпоряджається приблизно  тридцятьма тисячами гектарів, і корпоративні права на який були куплені Саудівською Аравією та фактично орендарем великого шмату землі є Саудівська Аравія. Дуже багато орендують європейці, вони вже тут і користуються землею. 

 

Міжнародний досвід свідчить, що ці побоювання є дуже перебільшеними. З іншого боку відсутність іноземного попиту – це зменшення загального попиту, до того ж це інвестиції,  за які ми боремося з одного боку, а з іншого кажемо що нам вони не потрібні. Також це нові технологій і в першу чергу сучасні знання, чого так не вистачає у нас.

Ми зробили економічне моделювання різноманітних сценарії моделей ринку. Представили 35 сценаріїв, а усього їх може бути набагато більше. Виходячи з міжнародного досвіду та варіантів моделювання сценарію, дизайн ринку повинен бути таким: мінімум обмежень, оскільки вони створюють непотрібні проблеми та зайву невизначеність, корупція, і їх завжди можна обійти. Наприклад, якщо можна буде купляти тільки фізичним особам, то юридична особа наймає двадцятьох робітників і оформляє землю на них. 

 

Обмеження нічого, крім корупції, в економіці не створюють. Краще використовувати м’які способи регулювання: оподаткування та обмеження на концентрацію. Також є питання доступу іноземців до ринку, їм потрібно його надавати. Звичайно, вони можуть жорсткіше регулюватися, але «відрізати» їх від ринку не можна, тому що це нові технології, нові іноземні інвестиції, капітал, знання та інше. За нашими розрахунками також треба підтримувати малих фермерів для того, щоб вирівняти їх в доступі до кредитування з тими ж агрохолдингами. 

 

Якщо забезпечити комфортні умови для малих фермерів та мінімум обмежень, то можна досягти додаткового зростання ВВП більше за 3%.


Підписуйтесь на наш Telegram канал Enigma